Suomen edellisen nousumarkkinan aikana oli pienen piirin strategia ostaa isompi määrä asuntoja uudiskohteista, joita rakennettiin uusille alueille.
Idea tässä oli hyödyntää rakennusliikkeen hinnoittelustrategiaa.
Kun rakennusliike tai -liikkeet lähtevät rakentamaan uutta aluetta, on niille tärkeää saada ensimmäinen hanke hyvin liikkeelle. Se tuo koko aluehankkeelle positiivista pöhinää ja lisää kiinnostavuutta, mikä vuorostaan mahdollistaa nostaa seuraavan talon hintoja.
Aluehankkeen ensimmäinen talo ei myöskään ole kaikkein kiinnostavin talo asua alkuun, sillä tiedossa on 2-5 vuoden työmaa ympärillä. Tämä tarkoittaa jatkuvaa työmaameteliä, mutaisia kävelyteitä ja raskasta liikennettä.
Nämä molemmat syyt kannustavat rakennusliikettä myymään ensimmäisen talon asunnot normaalia halvemmalla, mahdollisesti jopa nollakatteella; toisaalta he haluavat saada alueen käyntiin, ja toisaalta ostajat eivät ole valmiit maksamaan ”täyttä” hintaa.
Mutta kun ensimmäinen talo on loppuunmyyty, on toisen talon käynnistäminen huomattavasti helpompaa. Toisen talon ostajille voi sanoa, että alueella asutaan jo (ensimmäisessä talossa) ja palvelut ovat tulossa ihan kohta, koska väkeä alkaa olla.
Lisäksi valmis talo tarkoittaa, että toisen talon yhdellä puolella on valmista, eli osa toisen talon asunnoista katsovat valmiiseen suuntaan. Häiriötä on vähemmän.
Rakennusliikkeille on myös kannattavampaa rakentaa useampi talo samalle alueelle ja suht lähekkäin ajallisesti. Tällöin ne pystyvät hyödyntämään skaalaetua sillä jokainen rakennushanke voi osittain hyödyntää samoja resursseja.
Työntekijät voivat kätevästi siirtyä talosta toiseen siinä vaiheessa kun työtehtävät sen sallivat. Talot rakennetaan vaiheittain, eli kun ekassa talossa tarvitaan laatoittajaa, tarvitaan toisessa raudoittajaa. Samoin työvälineitä voidaan jakaa ja käyttää tehokkaammin. Yksi nostokurki voi palvella useampaa taloa eikä sitä tarvitse kuljettaa kaupungin toiselle puolella olevalle työmaalle.
Tätä strategiaa hyödynsivät asuntosijoittamisen ammattilaiset. He ostivat ensimmäisestä talosta asuntoja halvalla ja odottivat, että alue on lähes tai kokonaan valmis, ja myivät sitten nämä asunnot huomattavasti kalliimmalla eteenpäin.
Eroa saattoi olla kymppitonneja alueen ensimmäisen talon ja viimeiseksi valmistuneen talon sinällään identtisten asuntojen välillä. Ja kun omaa pääomaa oli kiinni esim. 30.000 € per asunto, ja myyntivoitto oli toinen mokoma, saatiin 100 % tuotto muutamassa vuodessa.
Ja kun vielä asuntoja ostettiin nipussa, esim. 10 asuntoa kerrallaan, saatiin pieni lisäalennus.
Tällä hetkellä tämä strategia ei oikein toimi, sillä uudiskohteita, saatika kokonaisia alueita, ei juuri rakenneta.
Mutta Espanjassa rakennetaan. Olen selvittänyt voisiko sama strategia toimia täällä, ja alustavasti näyttää, että kyllä voi.
Täällä on aika normaalia, että uudiskohteen hinta nousee 30 % (olen kuullut jopa 50 % noususta) rakentamisen aikana.
Eli jos asunnon ostaa off plan -vaiheessa (= ennakkomarkkinointivaihe) ja hinta on esimerkiksi 300.000 €, nostaa rakennusliike hintaa 10 % portaissa kolme kertaa sitä mukaa kun myynti edistyy, yhteensä 30 % eli 90.000 €.
Logiikka on ihan ymmärrettävä. Alussa rakennusliike haluaa saada riskiä pois pöydältä ja sen kannattaa myydä asuntoja edullisesti. Kun riski vähenee, ei ole syytä antaa alennusta, vaan pikemminkin voi nostaa hintoja.
Olen kuullut myös uudiskohteen myyjästä, joka takaa asunnolle 15 % tuoton ensimmäiseltä kolmelta vuodelta. Sinällään tällainen takuu on helppo antaa, koska 5 % tuotto on vaatimattomammasta päästä täällä.
On myös hyvä miettiä minkälainen on vastapuoliriski, eli että onko takuun antaja maksamassa takuuta kolmen vuoden päästä.
Joka tapauksessa antaa se hieman indikaatiota myyjän uskosta tulevaan.
Tällä hetkellä asuntomarkkina täällä näyttää varsin valoisalta, minkä vuoksi olen varovaisen optimistinen, että tämä ”pakotettu” arvonnousu toimisi täällä aivan kuten se toimi Suomessa.
Olen nähnyt monta tapausta, jossa henkilö osti uudiskohteen off planista tai hieman sen jälkeen ja 2-3 vuoden päästä myi kohteen 100-200.000 € voitolla.
Luonnollinen ensimmäinen kysymys on, että miten pitkään näin voi jatkua?
En tiedä. Mutta toisaalta en näe isoa riskiä merkittävälle markkinamuutokselle. Eli tätä voi tietyssä mielessä ajatella epäsuhtaisena betsinä. Upsidea on paljon (että homma jatkuu tai korkeintaan hieman hidastuu), downsidea (että markkina lähtisi selkeään laskuun) vähän.
Tai no, toki voi tulla uusi finanssikriisi, jossa hinnat romahtavat 30 %. Mutta jos ajattelee, että pahimmillaan käy niin, että asunnon hinta ei nouse yhtään. Tällöin ”vain” omistaa uuden asunnon Aurinkorannikolta, jota voi käyttää itse tai antaa lähipiirin käyttää sitä. Tai sitten nauttii 5-10 % vuokratuotosta.
Ja jos käy hyvin, pääsee kiinni huomattaviin myyntivoittoihin.
Mikäli tällaisen asunnon hankkiminen Aurinkorannikolta kiinnostaa, ole matalalla kynnyksellä yhteydessä.
