Sain tällä viikon puhelun tutulta, joka kyseli neuvoja miten kiinteistömassa kannattaa siirtää seuraavalle sukupolvelle. Hänen tilanteessa oli omat vivahteensa, mutta katsotaan muutamia vaihtoehtoja, kuinka kiinteistöjä voisi yleisesti ottaen siirtää lapsille tai lapsenlapsille.
Yksi tärkeä asia on miettiä seuraavaa polvea. Onko heillä kiinnostusta ja osaamista tehdä asuntosijoittamista? Mikäli vastaus molempiin on ei, voi olla parempi myydä asunto pois kuin jättää se kuolinpesän murheeksi.
Entä jos salkussa on kerrostaloasuntojen lisäksi omakotitaloja, liiketiloja tai vaikka metsää? Onko jälkipolvella osaamista ja kiinnostusta näiden kaikkien hoitamiseen?
Monesti parhaat kaupat tehdään nimenomaan kuolinpesän kanssa, jota asuntosijoittaminen ei vain kiinnosta yhtään. He haluavat päästä asunnosta eroon nopeasti, ja koska se on saatu ”ilmaiseksi” ei ole tarvetta saada markkinahintaa.
Tällaisessa tilanteessa kannattaa miettiä asunnon hallinnoinnin ulkoistamista jo ennen kuolemaa, jotta voi olla varma, että homma toimii kun ei enää itse ole katsomassa sen perään, ja jotta omaa elämäntyötä ei myydä alihintaan.
Tällöin jälkipolvi voi jatkaa hyvän sijoituskohteen omistamista ja kassavirrasta nauttimisesta ilman, että täytyy itse tehdä asian eteen juuri mitään.
Kuolinpesäkin voi tietysti itse ulkoistaa hallinnoinnin mikäli perittävä ei ole sitä tehnyt. Tärkeintä on välttää hätiköidysti tai tietämättömyyttään tehdyt huonot ratkaisut, esimerkiksi asunnon myynti alihintaan.
Kuinka sitten järjestää asunnon, kiinteistön tai liiketilan omistaminen niin, että se saadaan siirrettyä seuraavalle polvelle verotehokkaasti tai muuten vaan sujuvasti?
Yksi vaihtoehto on perustaa yritys, jota omistaa sekä perittävä että perijät. Jos haluaa pitää kontrollin itsellään, voi perustaa kaksi osakesarjaa, joista A:lla on äänioikeus mutta vähän omistusta, ja B:llä vähän äänioikeutta mutta paljon omistusta.
Tällöin vanhempi polvi omistaa A-osakkeet, eli hän saa päättää mitä omaisuudella tehdään. Ja nuorempi polvi omistaa B-osakkeet, eli he saavat nauttia sijoituksen tuotoista.
Asunnon voi sitten myydä, siirtää se apportina tai lahjoittaa yhtiölle. Myös osakevaihto on mahdollista mikäli nykyinenkin omistaja on yhtiö. Näistä osakevaihto on monimutkaisin ja siinä kannattaa käyttää asiantuntijan apua. Jos tämä kiinnostaa, laita viestiä miika@asuntopehtoori.fi niin ohjaan sinut tähän erikoistuneeseen veroasiantuntiyritykselle.
Myynti, apportti ja lahjoitus ovat loppujen lopuksi melko yksinkertaisia ja suoraviivaisia. Varainsiirto- ja/tai lahjavero näissä toki tulee maksettavaksi.
Oma asiansa on miten asunnon arvottaa. Verottaja muistaakseni hyväksyy 25 % alennuksen markkinahintaan nähden. Eli voit pyytää välittäjältä arviokirjaa ja lahjoittaa tai myydä asunnon yhtiölle maksimissaan 25 % alennuksella. (Meiltä muuten onnistuu myös AKA-arviot, joka on paikallaan jos kohde on isompi kokonaisuus.)
Kun tämä projekti on tehty, eli asunnon omistaa osakeyhtiö, jonka puolestaan omistaa pääosin lapset, menee perinnönjako helposti. Ja yhtiötä perustettaessa kannattaa toki miettiä halutaanko ottaa heti mukaan lapsenlapset.
Ja mikäli näin tehdään, kannattaa miettiä miten omaisuudelle käy tilanteessa, jossa lapsi menee naimisiin, eroaa, ja exä vie puolet omaisuudesta erossa. Onko ok elää tilanteessa, jossa perintöä omistaa ”ulkopuolinen” ei-perheen jäsen.
Mikäli sijoitustoiminta on vasta alussa, voi olla kannattavaa perustaa suoraan yhtiö, jonka osakkaiksi ottaa lapset heti alusta asti. Tai voi näin toki toimia vaikka sijoitustoiminta olisi jo käynnissä. Pitää nykyiset sijoitukset itsellään ja hankkii uudet sijoituskohteet lasten yhtiöön.
Lisäksi kannattaa miettiä ainakin jollain tasolla kuka päättää omaisuudesta kuoleman jälkeen. Jos siis ajatellaan tilannetta, että on perustettu yhtiö, jonka osakkaina on useampi lapsi tai lapsenlapsi, ja kiinteistömassaa hallinnoi ulkopuolinen toimija.
Kuka tällöin päättää omaisuuden myynnistä, uusista sijoituksista, rahoituksesta sekä sijoitusstrategiasta?
Näihin kysymyksiin voi hakea tukea hallinnointikumppanilta. Tällöin kannattaa kiinnittää huomiota kumppanin kokemukseen ja uskottavuuteen sijoittajana.
Kaiken kaikkiaan perintösuunnittelu riippuu todella paljon jokaisen henkilökohtaisesta tilanteesta, eli kannattaa ensin miettiä oma tahtotila nyt ja tulevaisuudessa.
Tämä blogiteksti ei ole laki- tai veroneuvontaa, vaan kannattaa ottaa yhteyttä asiantuntijaan, joka käy juuri sinun tilanteesi läpi.
