Onko oma vai vuokratontti parempi valinta asuntosijoittajalle? Tässä tekstissä käydään läpi kolme eri vaihtoehtoa tontin omistajuuteen.
Oma tontti
Tämä on yksinkertainen ja selkeä valinta. Tontti on oma ja sillä selvä. Asunto maksaa tontin verran enemmän. Vastineeksi kuukausimaksut ovat edullisemmat sillä tontista ei tule omaa vuokravastiketta eikä se nosta hoitovastiketta.
Oman tontin iso etu on ennustettavuus. Voit olla varma, ettei tonttivuokra nouse tulevaisuudessa.
Itseasiassa tontin arvo saattaa hyvinkin nousta. Asuntojen arvonnousu johtuukin lähes aina maan arvon noususta. Talo itsessään kuluu, mutta sen sijainti saattaa muuttua houkuttelevammaksi. Eli kun asuntosi arvo nousee, se johtuu maan arvon noususta, ei itse asunnon parantumisesta.
Myytäessä oma tontti on yleensä plussaa, sillä on paljon ostajia, jotka suorilta käsin karsivat pois kaikki vuokratonttiset asunnot.
Asuntoa ostavalle oma tontti tuo toisinaan tilaisuuden ostaa asunto alle markkinahinnan, sillä asuntomarkkinat eivät ole kovinkaan tehokkaat eivätkä ne osaa hinnoitella tontin arvoa oikein.
Uudiskohteissa tontti on hinnoiteltu oikein koska hinnoittelun tekee ammattilainen eli rakennusliike.
Käytännössä rakennusliike ostaa tontin ammattimaiselta sijoittajalta tai kaupungilta, jotka taatusti osaavat hinnoitella oikein. Jos tontin myyjä on kaupunki, eivät rakennusliikkeet yleensä saa tehdä voittoa maakaupalla vaan se on myytävä kuluttajalle samaan hintaan.
Sen sijaan kun asuntoa myy kuluttaja tai kokematon välittäjä, ei omaa tonttia osata hinnoitella oikein. Käytännössä siis vuokratonttiset asunnot maksavat lähes saman kuin omatonttiset. Todellisuudessa maan hinta esim. Tampereen keskustassa on helposti 1000 €/m2. Eli 50 neliöisen kaksion tulisi maksaa jopa 50 000 euroa enemmän omatonttisena kuin vuokratonttisena.
Tämä on helppo miettiä vuokratuottovaatimuksen kautta. Määritä itsellesi vuokratuottovaade eli paljonko asunnon tulee tuottaa, esim. 4 %.
Naapuritalojen samankokoisten asuntojen vuokrat eivät yleensä poikkea toisistaan kovin paljon, sovitaan kaksion vuokraksi 800 €. Samoin hoitovastikkeet ovat molemmissa samat 4 €/m2. Vuokratonttisessa asunnossa on lisäksi tonttivuokravastike 1 €/m2.
Näin ollen, jotta asunnoista saadaan 4 % tuotto, voidaan niistä maksaa korkeintaan:
Oma tontti
(800-200)*12/0,04 = 180 000 €
Vuokratontti
(800-200-50)*12/0,04 = 165 000 €
Jos omatonttista asuntoa myydään 165 000 eurolla, saat sen teoriassa 15 000 € alennuksella. Mutta yleensä on niin päin, että vuokratonttinen asunto maksaakin 180 000 €, jolloin sen tuotto onkin vain 3,7 %.
Mikäli haluat maksimoida velkavipua ja keskityt uudiskohteisiin, on oma tontti hyvä. Taloyhtiölaina nimittäin kohdistuu aina asunnon velattomaan hintaan. Kun tontti on oma, on velaton hinta korkeampi ja sitä kautta taloyhtiölaina euromääräisesti isompi kuin vuokratonttisessa yhtiössä.
Toisaalta oma tontti nostaa maksettavaa varainsiirtoveroa, mutta sen vaikutus on vähäinen.
Vuokratontti
Vuokratontin etuna taas on edullisempi hankintahinta koska tontista ei tarvitse maksaa mitään.
Maanomistaja on usein kaupunki, mutta se voi olla myös yksityinen sijoittaja.
Monet asuntosijoittajat pitävät kaupunkia turvallisena vuokraisäntänä koska se on pitkäaikainen omistaja eikä ole pelkoa, että maa myytäisiin toiselle sijoittajalle.
Lisäksi kaupungin maanvuokrasopimuksessa käytetään ns. indeksikorotusta eli tontin vuokra nousee vuosittain elinkustannusindeksin mukaisesti.
Sen sijaan sijoittajan omistamalla tontilla käytetään toisinaan kiinteää korotusprosenttia, minkä vuoksi vuokra saattaa ajan saatossa nousta todella huimaksi. Jos korotus on esim. kiinteä 2,5 % on 20 vuodessa vuokra noussut jo 63 %, mikä on huima nousu jos inflaatio pysyy matalana. Mikäli inflaatio on korkeampi, nousee vuokrakin inflaation tahdissa.
Kun siis olet ostamassa vuokratonttista asuntoa, kannattaa maanvuokrasopimuksesta tarkastaa sopimuksen voimassaoloaika sekä korotusehto. Indeksiehto hyvä, kiinteä korotus huono.
Kaupungin vuokratontit ovat aika ajoin otsikoissa kun taloyhtiöt säikähtävät hurjia korotuksia. Valtava korotus johtuu luonnollisesti erittäin matalasta lähtötilanteesta.
50-60 vuotta sitten maanvuokrasopimuksiin ei nähty tarpeelliseksi laittaa korotusehtoja (indeksiehto oli jopa kielletty), joten viimeiset 40 vuotta tonttivuokra on ollut puoli-ilmainen. Jos vuokra on koko ajan ollut 5000 € ja nyt vuokrasopimuksen päättyessä vuokra korotetaan markkinahintaan 80 000 €, on ymmärrettävää, että 16-kertainen nousu tuntuu pahalta.
Mutta mikäli taloyhtiötä olisi johdettu ammattimaisesti, olisi se pitänyt vastikkeen todellisen vuokran verran korkeampana ja pistänyt sukan varteen tuon erotuksen. Tämä säästö olisi kasvanut huimat korot ja luultavasti pelkästään koroilla voitaisiin nyt maksaa tonttivuokran korotus.
Toinen syy miksi maanvuokra nousee on rakennusoikeus. Kaupunki luonnollisesti hinnoitelee maan arvon sen mukaan mitä sille voitaisiin rakentaa. Matala puutalo kaupungin keskustassa on tehotonta maankäyttöä ja nostamalla maan vuokraa kaupunki kannnustaa rakentamaan enemmän neliöitä. Isolle taloyhtiölle korkeampi vuokra ei ole ongelma toisin kuin pienelle taloyhtiölle.
Samalla logiikalla taloyhtiöiden kannattaa miettiä lisäkerrosten rakentamista. Maanvuokra ei nouse mutta maksajien määrä nousee eli kaikkien maksutaakka kevenee.
Ihan samalla tavalla ammattilaiset määrittävät teollisuuskiinteistön arvon: selvitetään missä käytössä (esim. varastona vai tehtaana) kiinteistö tuottaisi eniten ja hinnoitellaan se sen mukaisesti.
Valinnainnen vuokrantontti
Kaupunki ei tyypillisesti ole halukas myymään omistamiaan tontteja vaan se kaavoittaa niitä tuottamaan itselleen vuokratuloa. Kaupunki muuten hakee noin 4 % tuottoa maalleen.
Sen sijaan sijoittajat kyllä myyvät tontin kunhan hinnasta sovitaan.
Kun olet ostamassa asuntoa, jonka vuokratontti on lunastettavissa, kannattaa tontin omistajan ja korotusehdon lisäksi tarkastaa milloin lunastus on mahdollinen seuraavan kerran. Toisinaan se on mahdollista kerran vuodessa, toisinaan viiden vuoden välein.
Tämä onkin yleistynyt viime vuosina eikä ole harvinaista nähdä uudiskohdetta, jossa on tontin lunastusmahdollisuus. Kaupanteon yhteydessä voit ilmoittaa halukkuutesi ostaa tontin. Tällöin maksat myyntihinnan lisäksi tontin lunastushinnan.
Jos kaikki ostajat lunastavat tontin, on taloyhtiö omatonttinen. Näin ei kuitenkaan yleensä käy vaan aina joku haluaa jättää tontin vuokralle.
Mikäli lunastat tontin, maksat siitä 4 % varainsiirtoveron, sillä kyseessä on kiinteistö, ei asunto-osake. Kauppa vaatii lisäksi kaupanvahvistajan (kustannus noin 120 €).
Lisäksi on hyvä huomata, että 4 % varainsiirtoveron maksaa myös ensiasunnon ostaja, vaikka hän välttyykin asunnon 2 % varainsiirtoverolta.
Nyt kun osa omistajista on lunastanut tontin ja osa ei, maksavat vuokratonttiset asunnot vuokratonttivastiketta ja lunastaneilta kyseinen vastike poistuu.
Jos asuntosijoittaja nähdään riskinä taloyhtiön muille osakkaille niin sama koskee tontin lunastamatta jättäneitä osakkaita. Jos he jättäisivät tonttivastikkeen maksamatta, jäisi se muiden osakkaiden maksettavaksi vaikka he ovatkin ostaneet tontin omaksi. Vasta kun kaikki osakkaat ovat lunastaneet tontin, poistuu tämä riski.
Toisaalta lunastuslauseke tuo asuntosijoittajalle mahdollisuuden:
Pankki ei anna taloyhtiölainaa yli 70 % taloyhtiön arvosta. Kun uudiskohde valmistuu, maksaa aina osa osakkaista yhtiölainan pois asunnoistaan. Tällöin taloyhtiön kokonaislainamäärä laskee tyypillisesti noin 30-50 prosenttiin.
Vuoden tai parin päästä taloyhtiön talous on tasapainotettu. Nyt yhtiökokous voisi päättää, että otetaan hieman lisää yhtiölainaa ja lunastetaan tontti omaksi niiden asuntojen osalta, jotka eivät vielä ole lunastaneet.
Näille asunnoille tulisi rahoitusvastike sen mukaisesti, mikä oli kyseisen asunnon tontin lunastuksen hinta. Tällöin sijoittaja voisi vähentää vuokratulosta tämän uuden rahoitusvastikkeen (ja maksaa verot asunnon myyntihetkellä). Kuten todettu, tällöin taloyhtiö olisi omalla tontilla ja myös muiden osakkaiden riski vähenisi.
Kannattaako vuokratontti?
Entä kumpi nyt sitten kannattaa, oma tontti vai vuokratontti?
Tätä voi miettiä tuottovaatimuksen kautta. Mikäli vaadit asuntosijoitukselle 5 % tuoton ja tontin vuokra on 4 %, ei kannata ostaa omatonttista asuntoa, rahasihan tuottavat paremmin ostamalla toisen 5 % tuottavan asunnon kuin ostamalla tontin omaksi.
Tämä laskentamalli pätee myös tulevina vuosina, sillä tontin lunastushinta nousee tonttivuokran tahdissa. Eli jos 4 % tuottavan tontin vuokra on nyt 100 €/kk ja ensi vuonna 102 €/kk, maksaa sen lunastus nyt 100/0,04=2500 € ja ensi vuonna 102/0,04=2550 €. Vuosien varrella maksetut vuokrat eivät pienennä lunastushintaa.
Toisaalta jos aiot myydä asunnon, voi tontin lunastusmahdollisuus helpottaa myyntiä verrattuna tilanteeseen, että tontti on lunastettu eli asuntosi ostaja joutuisi maksamaan tontin verran korkeamman hinnan.
Toisaalta jos tontti maksaa 20 000 euroa ja uusi asunto 40 000 euroa, eikä sinulla ole kuin 20 000 euroa, ei tämä vertailu käy yksi yhteen. Tällöin voisikin miettiä, että lunastaa tontin, jolloin saa 20 000 eurolle välittömästi 4 % tuoton ja sitten uudelleenrahoittaa rahat takaisin kun on saanut kerättyä puuttuvan pääoman seuraavan asunnon ostoa varten.
Lunastettavaa tonttia voikin siis käyttää ikäänkuin säästöpankkina. Lunastaa tontteja omaksi pikkurahoilla ja ottaa rahat takaisin tilille kun on mahdollisuus ostaa seuraava asunto.
