Kuinka kilpailuttaa asuntolaina? Tai sijoitusasuntolaina? Mikä on paras viitekorko?
Lainan kilpailutus on monen mielessä tällä hetkellä kun korot ovat laskeneet, ja oma pankki pyytää 250 euron palkkiota viitekoron vaihtamisesta.
Tällä maksulla pankki käytännössä ulosmittaa ensimmäisen vuoden hyödyn itselleen.
Entä mikä on paras viitekorko? Tähän olen vastannut vuosien varrella monissa eri blogiteksteissämme, esim. täällä. Tiivistetysti voi sanoa, että lyhyt korko on paras. Tilanne saattaa hieman vaihdella, mutta jos et tiedä koroista sen enempää ja taloutesi on vakaa, ota lyhyt korko. Älä kuuntele pankin viestiä, että suosituin korko on 12 kk euribor. Se on suosituin koska pankki tuputtaa sitä, ja se taitaa olla pankille kannattavampi kuin 3 tai 6 kk euribor.
Jos olisin nyt kilpailuttamassa omaa asuntolainaani, toimisin suurinpiirtein seuraavasti.
- Kysyisin suosituksia hyvistä pankkiireista.
Huom., ei pankeista vaan pankkiireista. Kokemukseni mukaan pankeissa sinällään ei ole isoja eroja, kaikkia sitoo samat sääntelyvaateet. Mutta eroa tulee siinä, minkälaista ja kuinka osaavaa asiakaspalvelu on.
Oleellista olisi päästä suoraan keskustelemaan ihmisen kanssa ilman, että joutuu täyttämään pankin lainahakemuksia. Toki joskus se on vain täytettävä, koska prosessi. - Tekisin selkeän yhteenvedon omasta tilanteestani.
Exceliin ylös tulot, menot, varallisuus ja velat. Nämä ovat ne tärkeimmät luvut, jotka pankki haluaa tietää. Paljonko rahaa tulee ja menee. Paljonko netto-omaisuutta on. Näiden tietojen perusteella pankki voi arvioida, minkälainen riski on, että asiakas ei pystyisi hoitamaan lainaa. Ja jos näin kävisi, minkälaisia vakuuksia asiakkaalla on, eli saisiko pankki omansa takaisin vakuuksia realisoimalla.
On hyvä varmistaa, että asiaa käsittelevä henkilö ymmärtää eron eri tulolajien välillä. Toisinaan pankkitäti ei hoksaa, mitä eroa on osingoilla ja vuokratuloilla. Hänelle kannattaa selittää, kuinka varmalla pohjalla kukin tulolaji on. Ja vielä parempi, jos voi näyttää historiatietoja. - Lainaneuvotteluun pukeutuisin siististi ja esittäisin asiani selkeästi ja uskottavasti.
Kun tarina on johdonmukainen ja pankille tulee tunne, että asiakkaalla on elämä ja asiat kunnossa, helpottuu rahoituspäätöksen tekeminen. - Kiinnittäisin huomiota kokonaisuuteen.
Laskisin, paljonko laina korkoineen ja kuluineen maksaa vuosittain. En antaisi isoa painoarvoa esim. lainan hoitokuluille tai tilin käyttömaksuille. Ne ovat tavallaan pakollisia, sillä vaikka pankki voisi ne poistaa, on se ns. turhaa säätöä ja poikkeus heidän prosessiin. Helpompaa heille on tulla vastaan lainan ehdoissa kuin muuttaa rutiinihinnoittelua yhden asiakkaan kohdalla.
Moni helposti keskittyy pelkästään lainan marginaaliin, mutta kannattaa oikeasti katsoa isoa kuvaa. Jollekin velalliselle lainan määrän maksimointi on tärkeämpää kuin sen hinta, toiselle laina-aika ja kolmannelle kassavirta (lyhennysvapaat ja/tai bullet-laina). - Miettisin, mikä lyhennystapa on minulle paras.
Tämän suhteen pankki on usein aika tiukka, mutta jos saisin vapaasti valita, niin ottaisin tasaerälainan. Tällöin kk-erä on aina sama ja koron muuttuessa laina-aika muuttuu. Ja tämän takia pankit eivät yleisesti ottaen tykkää tasaerälainasta. Ne haluavat rahansa takaisin ennalta arvattavassa ajassa.
Jos nollakorkoaikana olisi ottanut tasaerälainan, olisi laina-aika pidentynyt vuosia korkojen noustua, mikä voisi olla pankille ongelma.
Samalla miettisin, tarvitsenko lyhennysvapaata. Lyhennysvapaa on asia, jota pankit yleensä voivat helposti myöntää. Eli jos se on sinulle tärkeä, se lienee helppo neuvotella. - Pankin muut palvelut ja työkalut.
Kuinka tärkeää on helppokäyttöinen nettipankki? Itse olen käyttänyt noin 4–5 eri pankin nettipankkeja, ja ihan hyviä ne kaikki ovat. Monet pankit itse asiassa käyttävät samaa ohjelmistoa, jolloin nettipankeissa eroa on vain brändiväreissä.
Yrittäjänä minua kiinnostaisi myös pankin mahdollisuus rahoittaa tai tarjota muita palveluita yritykselleni. Pankit mielellään niputtavat asiakkaan henkilö- ja yrityspuolen samaan pankkiin, jolloin heillä on näkemys sinun kokonaisasiakkuuteen. Pidän tätä lähtökohtaisesti hyvänä asiana, ja se myös vaikuttaa hinnoitteluun suotuisasti.
Huonona puolena on sitten kilpailutus tulevaisuudessa. Jos pankki tietää, että vaikkapa henkilönä sinun olisi vaikea vaihtaa pankkia (esim. työttömyyden takia), laskee pankin intressi antaa yrityksellesikään parhaita ehtoja, koska se arvelee, että ei yrityskään ole vaihtamassa pankkia.
Ja jos tarvitset hyvän pankkiirin yhteystiedot, voit laittaa minulle sähköpostia (miika@asuntopehtoori.fi) ja yhdistän teidät. Tsemppiä lainaneuvotteluihin!
