Monet asiakkaamme pohtivat tällä hetkellä, että kannattaako sijoitusasunto myydä nyt kun korkotaso on laskenut.
Teoriassa näin on, mutta kuten olemme huomanneet, asuntomarkkina on hidas. Muutosten valuminen läpi ketjun kestää vuosia.
Se, että korkotaso on laskenut, näkyy asuntosijoittajan excelissä heti, sillä tiedämme, mitä rahoitusvastikkeelle tapahtuu seuraavan yhtiökokouksen jälkeen. Mutta pankkitilillä se näkyy vasta kun taloyhtiö päivittää rahoitusvastikkeen tai asuntolainapankin korontarkistuspäivä osuu kohdalle.
Ei ole mitenkään itsestäänselvää, että keskiverto asunnon ostaja ymmärtäisi alentuneen korkotason näkyvän myöhemmin alempana pääomavastikkeena. Ihmiset eivät vain osaa ajatella niin pitkälle. Eikä välttämättä edes ole ymmärrystä, vaan yhtiövastike saatetaan ajatella jotenkin kiveen hakattuna asiana, johon ei voi vaikuttaa.
12 kk euriborin arvo on tänään 2,489 % kun se tasan vuosi sitten oli 4,016 %. Eli jos koron tarkistus olisi tänään, tulisi laskua 1,527 prosenttiyksikköä. Mikäli asunto- tai yhtiölainaa on 200.000 €, pienenee maksu taloyhtiön tai pankin suuntaan 3054 €/v eli 254,50 €/kk.
Uudiskohteissa kassavirrat ovat olleet miinuksella, mutta -250 €/kk on jokseenkin harvinainen. Tämä tarkoittaa siis sitä, että todella usean uudiskohteen omistavan asuntosijoittajan kassavirta kääntyy positiiviseksi. Paitsi mikäli yhtiölainan lyhennykset ovat päällä. Tällöin kassavirta on vielä hieman negatiivinen. Mutta tällöin(kin) maksetaan itselleen lainanlyhennysten kautta.
Vaikka pääomavastikkeiden matematiikka ei ole tätä monimutkaisempaa, on sitä silti vaikea selittää harjaantumattomalle ostajalle. Eikä kaikki välittäjätkään välttämättä ymmärrä tätä laskentaa.
Tämän vuoksi on selkeintä odottaa, että taloyhtiö saa päivitettyä vastikkeensa, mikä tapahtuu pääosin 2025 huhti-kesäkuussa.
Kun yhtiökokoukset on pidetty ja vastikelaskut päivitetty, konkretisoituu alempi rahoitusvastike kaikille asunnonomistajille.
Ja kun välittäjä voi kirjata myynti-ilmoitukselle alemmat kulut, voi ostaja laskea paljonko hänen palkasta jää yli kaikkien maksujen jälkeen. Ja tämä laskenta näyttää valoisammalta ensi kesänä.
Tietysti on mahdollista, että korot lähtevät uuteen nousuun ja ensi kevään yhtiökokouksissa ei päästäkään laskemaan vastikkeita. Mutta tämä näyttää epätodennäköiseltä.
Mielenkiintoinen kysymys onkin, että koska korkotaso on jo laskenut, miksi asunnonomistajan pitää odottaa kevään yhtiökokoukseen asti, että pääsee hyötymään alemmasta korkotasosta?
Yksi syy on tietysti se, että alempi korkotaso realisoituu vasta korontarkistuspäivänä. Isännöitsijältä voi kysellä koska oman taloyhtiölainan korontarkistuspäivä on. Uudiskohteissa se on usein talon valmistumispäivä ja siitä eteenpäin vuoden välein jos käytössä on 12 kk euribor.
Mikäli taloyhtiöllä on fiksu hallitus ja pätevä isännöitsijä, ei yhtiölainaa olekaan sidottu 12 kk euriboriin vaan esim. 6 kk euriboriin. Ja jos käytössä on 6 kk euribor, voi korontarkistuspäivä tulla eteen jo nyt syksyn aikana ja seuraava sitten keväällä.
Tällöin isännöitsijä voisi päivittää pääomavastikkeet per heti, eikä vasta keväällä. Koska todellisuudessahan taloyhtiö maksaa jo pankille alempaa korkotasoa, esim. 4 % kokonaiskorkoa. Mitä järkeä osakkaiden olisi maksaa taloyhtiölle vanhaa vastiketta, jossa korkotaso on esim. 5,5 %.
En fanita ajatusta, että taloyhtiö hilloaa osakkaiden rahoja muutamasta syystä:
- Uskon olevani parempi pääomien allokoija kuin keskiverto isännöitsijä, hallitus tai yhtiökokous.
- Ei ole järkeä pitää rahoja taloyhtiön nollakorkoisella tilillä.
- Taloyhtiö helposti keksii rahoille kaikenlaista tarpeellista ja ei-niin-tarpeellisia käyttökohteita, joten on parempi, ettei taloyhtiön tilillä ole liikaa ylimääräistä rahaa.
Riski siitä, että taloyhtiö ostaisi jotain puoliturhaa ”ylimääräisillä” rahoilla, on melko pieni pääomavastikkeen kohdalla. Isännöinnin kirjanpitäjä tietää hyvin, että nämä varat on korvamerkattu nimenomaan yhtiölainan hoitamiseen, eikä niitä voi käyttää muuhun.
Mutta liikaa perityt hoitovastikkeet saattavat löytää itsensä enemmän tai vähemmän turhista käyttökohteista.
Mikäli siis olet kuin minä, ja pidät mieluummin rahasi omalla kuin taloyhtiön tilillä, kannattaa jutella isännöinnin kanssa, olisiko mahdollista päivittää rahoitusvastikkeet nyt heti alempaan korkotasoon.
Mikäli isännöitsijä ämpyilee asian suhteen, kannattaa jutella modernimman ja asiakaspalveluhaluisen isännöitsijän kanssa.
Rahoitusvastikkeen päivitys vaatii yhtiökokouksen päätöksen. Eli 2024 varsinaisessa yhtiökokouksessa on pitänyt tehdä päätös valtuuttaa hallitus päivittämään rahoitusvastike korkotason muutosta vastaavaksi. Kyseessä on siis sama asia kun hallitus valtuutetaan perimään ylimääräinen hoitovastike (tai jättää perimättä) mikäli yhtiön talous niin vaatii.
Eli mikäli olet aikeissa myydä sijoitusasuntosi, kannattaa harkita myynnin ajoittamista ensi kesään, jolloin alentunut korkotaso näkyy sijoitusasunnon kassavirrassa ja sitten tuottolaskennassa.
Ja vielä parempi voi olla odottaa 2025 syksyyn. Kesällä vuokrataso on selkeästi korkeampi, eli jos teet kesällä tuhdin vuokrankorotuksen, paranee tuotto sitä kautta lisää.
Alentuneen kulupuolen ja nousseen tuottopuolen ansiosta kokonaisyhtälö näyttää hyvin erilaiselta kuin tänään. On liian yksinkertaistettua matematiikkaa laskea arvonmuutos suoraan näistä muutoksista, mutta oheinen esimerkki silti hieman avaa monen sijoittajan logiikkaa:
Mikäli kulu (korot) laskee 250 €/kk ja vuokra nousee 50 €/kk, paranee asunnon tuotto 300 €/kk eli 3600 €/v. Tällöin 4 % tuottovaateella asunnon arvo nousisi 3600 / 0,04 = 90.000 €. Näin suurta arvonnousua ei tuskin tulee, mutta saattaa se silti muutaman kymppitonnin nousta.
Kohti kevättä!
