Kesä on asuntokaupan ja -vuokrauksen sesonkiaikaa, sillä silloin asunnon vaihdolle on monta syytä. Nuoret muuttavat opiskelupaikkojen perässä kaupunkeihin ja tarvitsevat asuntoja. Perheet muuttavat lapsimäärän muuttuessa tai lasten vaatiessa lisätilaa. Toisilla taas tilantarve vähenee kun lapset muuttavat kotoa pois (opiskelemaan).
Koska nämä syyt liittyvät yleensä kouluihin tavalla tai toisella, vaihdetaan asuntoa lukukausien välissä. Lapselle kun yleensä on helpompaa aloittaa uudessa koulussa lukukauden alussa, kuin kesken lukukautta.
Toki myös asuntoa vaihdetaan esimerkiksi eron tai kuoleman vuoksi, mutta nämä ei taida tilastollisesti ajoittua kesään vaan näitä tapahtuu läpi vuoden.
Toinen syy muuttaa kesällä on sää. On aika paljon kivempaa kantaa sohvaa kun aurinko paistaa ja maa on kuiva, kuin jos sataa tiskirättejä vaakatasossa ja loska kulkeutuu joka paikkaan, ja kun sormia paleltaa kannettaessa jääkylmiä muovilaatikoita.
Näistä syistä johtuen juuri tällä hetkellä tehdään keskimäärin eniten kauppaa kalenterivuoden aikana. Toki makrotekijät vaikuttavat aina ja jos EKP laskee korkoja, voi se lisätä asuntokauppaa vaikka ulkona olisikin lunta.
Mikä sitten vaikuttaa asunnon kauppahintaan? Monta asiaa, joita olen käsitellyt tässä blogissa vuosien varrella. Yleisimmät ovat asunnon koko, taloudellinen ja tekninen kunto sekä sijainti.
Mutta yksi asia on jäänyt käsittelemättä, sillä olen huomannut sen vasta hiljattain. Nimittäin asunnon saama huolenpito, eli kuinka omistaja on pitänyt siitä huolta.
Jos asunnon on omistanut rauhallinen henkilö, joka pitää paikat siistinä ja yhtiön sekä asunnon tiedot tallessa, voi ostaja olla luottavaisempi, että asunnossa ei tule kaupan jälkeen vastaan ikäviä yllätyksiä.
Kun taas jos asunnon omistanut eläväinen henkilö, jolla ei ole ollut osaamista tai kiinnostusta ylläpitää asuntoa, ja jos vaikkapa siivous ei oikein ole kiinnostanut, niin asunnon kulutus on kovempaa. Jos tätä jatkaa pidemmän aikaa, kuluu asunto huomattavasti enemmän kuin hyvin pidettynä. Tällöin ostajan kannattaa miettiä, että voiko yllätyksiä tulla vastaan kaupan jälkeen.
Esimerkiksi jokin tekninen osa saattaa vedellä viimeisiään koska sitä on kulutettu niin paljon, eikä ostaja välttämättä näe tätä päältä päin. Jos osan arvioitu elinikä on 20 vuotta, voi sen saada vaihtokuntoon kymmenessä vuodessa kun jättää huollot tekemättä.
Sama pätee taloyhtiön hoitoon. Jos huoltotoimenpiteet on tehty ajallaan ja laadukkaasti, pysyy talotekniikka kunnossa pidempään.
Asunnon ostajan ei tietenkään tarvitse alkaa analysoimaan myyjien luonteita, mutta esimerkiksi asuntosijoittaja voi päätellä jotain esimerkiksi siitä, onko myyjällä toimittaa vuokrasopimukset aiemmista vuokrasuhteista. Jos dokumentaatio on kunnossa, voi se indikoida, että vuokralaisvalinnatkin on tehty kriteerejä noudattaen ja näin asuntoon saatu siitä huolta pitäviä asukkaita.
Lisäksi kun asunnosta on pidetty hyvää huolta, on se kulunut vähemmän ja seuraava remontti on kauempana tulevaisuudessa kuin jos asunto on ollut kovalla käytöllä.
Pelkästään se, että pitää paikat siistinä, tuo pinnoille lisää käyttövuosia. Tämän takia asunnon omistajan kannattaakin puuttua normaalista kulumasta poikkeaviin jälkiin heti. Koska jos niitä ei korjata, tulkitsee seuraava asukas, että koska jälkiä on jo entuudestaan, ovat ne hyväksyttäviä eli uusia jälkiäkin saa tulla. Kuluneet pinnat ”houkuttelevat” kovaa käyttöä ja täten ne kuluvat entisestään.
Kun taas siistejä pintoja käsitellään hellemmin ja niiden kulumista varotaan, jolloin ne myös pysyvät siisteinä pidempään. Tämän vuoksi on äärimmäisen tärkeää, että uudiskohteeseen valitaan siisti asukas, joka pitää asunnosta hyvää huolta. Omistajalla on enemmän menetettävää kuin vanhan asunnon kohdalla. Jos uudet pinnat ovat ensimmäisen vuokralaisen jäljiltä pahasti kuluneet, saavat ne vieläkin enemmän kulutusta seuraavalta vuokralaiselta. Ja tämän kierteen jälkeen pinnat voidaan joutua vaihtamaan jopa viiden vuoden päästä.
Sen sijaan asiallisesti hoidettuna nykyaikaisen uuden asunnon pinnat kestävät hyvinkin 20 vuotta.
Näistä seuraa se, että asunnon kauppahinta voi olla piirun verran korkeampi pelkästään sen takia, että ostaja voi luottaa siihen, että asuntoa on pidetty hyvin. Tätä voi verrata kysymykseen ”ostaisitko tältä henkilöltä käytetyn auton?”
Kuinka myyjä voi sitten viestiä tämän tiedon ostajakandidaateille?
Yksi vaihtoehto on myydä asunto itse. Tällöin myyjä voi suoraan kertoa ostajille miten asuntoa on hoidettu.
Toinen vaihtoehto on kertoa välittäjälleen tarkasti, miten asunnossa on asuttu ja kuinka sitä on hoidettu.
Kolmas tapa on käyttää Huolenpitopalvelua, jolloin ostajalla on heti tietyn tason varmuus, että vuokrasuhteiden välissä asunto on aina tarkastettu ja mahdolliset epäkohdat on hoidettu kuntoon.
