Olen kirjoittanut blogia kuutisen vuotta ja pitänyt aiheet tietoisesti perustason yläpuolella. Mutta viime aikoina olemme saaneet paljon uusia seuraajia, ja lisäksi kiinnostus asuntosijoittamiseen tuntuu nostavan taas päätään muutaman vuoden alhon jälkeen. Niinpä päätin kirjoittaa uusille seuraajillemme ja asiakkaillemme blogin asuntosijoittamisen perusteista. Miten homma käytännössä toimii?
Tiivistetysti asuntosijoittaminen on varsin yksinkertaista: ostat asunnon ja pidät sen vuokrattuna. Vuokralaisen maksama vuokra on tuottosi.
Vähän niinkuin pörssiyhtiö maksaa osinkoa kerran vuoteen, maksaa asunto ”osinkoa” kerran kuukauteen. Tällä ”osingolla” eli vuokralla asuntosijoittaja kattaa kaikki toimintaan liittyvät kulut ja ylijäävä summa on hänen tuottoaan. Tietyssä mielessä näkymätöntä tuottoa tulee lainanlyhennysten kautta. Eli vaikka tilille kilahtaisi vain vähän rahaa, tai sieltä lähtee rahaa (kun vuokra ei riitä kattamaan kaikkia kuluja), lyhenee asuntoa varten otettu laina koko ajan ja aikanaan sinulla on velaton asunto, johon olet laittanut vain vähän omaa rahaa kiinni.
Samoin kuin pörssiosakkeen arvo voi nousta, voi myös asunnon arvo nousta. Osakkeen arvoon ei yksittäinen sijoittaja voi vaikuttaa mitenkään, mutta asunnon arvoon voi.
Ensinnäkin asunnon voi ostaa sellaiselta sijainnilta, jossa arvo voi nousta. Asuntosijoittamisen vanha lentävä lause onkin ”sijainti, sijainti, sijainti”. Pointtina on korostaa kuinka tärkeää asunnon sijainti on, sillä siihen ei voi vaikuttaa enää ostopäätöksen jälkeen. Tämän voi tulkita myös tarkoittavan sijainnin kolmea tarkkuutta. Eli ensin valitaan hyvä kaupunki, sitten hyvä kaupunginosa ja sieltä hyvä taloyhtiö.
Hyvä sijainti on sellainen, johon on kysyntää nyt ja jatkossa. Esimerkiksi koulujen tai isojen työpaikkojen läheisyys takaavat, että asunnoille on tietty pohjakysyntä. Samoin hyvät liikenneyhteydet parantavat kysyntää. Jos asunnon vierestä kulkee ratikkakiskot, on hyvä liikenneyhteys taattu, koska kiskoja ei voida siirtää, toisin kuin bussireittejä voidaan muuttaa.
Yksi selkeä jakolinja sijainnin suhteen ovat kasvukeskukset vs. muuttotappiopaikkakunnat. Kasvukeskuksia ovat esim. Tampere, Turku ja pääkaupunkiseutu. Muuttotappiopaikkakuntia ovat pienemmet kunnat ja maaseutu. Näistä alueista saa asuntoja todella edulliseen hintaan, jolloin myös vuokratuotto on korkea.
Tyypillisesti kasvukeskuksen vuokratuotto on noin 4 % ja muuttotappiopaikoissa yli 8 %. Kun vuokratuotto alkaa olla yli 10 %, on kyseessä yleensä todella riskinen kohde, vaikka sitä ei heti päältä huomaa. On siis tärkeää ymmärtää oikeasti mitä on ostamassa. Kuten aina, riski ja tuotto menevät käsi kädessä, eikä kukaan myy vähäriskistä asuntoa 12 % vuokratuotolla. Caveat emptor.
Kasvukeskuksissa haasteena taas on kassavirta, joka vielä tällä hetkellä on paikoin miinuksella koska kulut ja korot ovat nousseet vuokria nopeammin. Tämä yhtälö korjaantuu korkojen laskiessa tai vuokrien noustessa. Vuokrat luultavasti tulevat nousemaan lähivuosina kun asunnoista alkaa tulla pulaa, sillä tällä hetkellä asuntoja rakennetaan kasvukeskuksiin vähemmän kuin muuttovoittoa on.
Mielestäni aloittelevan asuntosijoittajan kannattaakin ostaa ensimmäinen asunto kasvukeskuksesta hyvältä sijainnilta. Tämä sen vuoksi, että tällaisen sijoituksen kanssa ei voi mennä totaalisesti metsään, eli asuntosijoittamisen ura ei tyssää ennen kuin se pääsee kunnolla käyntiin. Näin voisi käydä mikäli ostaa halvan ja huonokuntoisen asunnon vain korkean vuokratuoton takia. Sitten kun tällaiseen asuntoon tuleekin kallis remontti eikä pankki suostu myöntämään lainaa, ollaan ihmeissään, että mitäs nyt tehdään. Annetaanko talon rapistua vai onko osakkailla itsellään varaa rahoittaa remontti?
Eli kun sijainti on hyvä, asuntoon on kysyntää ja sen vuokra ja arvo nousevat.
Asuntosijoittaminen on myös todella monipuolinen sijoituslaji, tuottoa voi tehdä monella eri tavalla.
Äsken kuvasin sen yleisimmän muodon, eli osta ja pidä. Asunto ostetaan, vuokrataan ja sen päällä istutaan pitkään. Ei tarvitse tehdä muuta kuin huolehtia, että asunto pysyy aina vuokrattuna ja hyvässä kunnossa.
Toinen tapa on flippaus, jossa asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään kalliimmalla. Remontointi vaatii osaamista itse työn osalta, mutta myös remontti pitää osata suunnitella hyvin, että asunto on myytävän näköinen ja että remontin hinta on järkevä. Tässä mallissa tuotto on parhaimmillaan valtava, mutta sen saaminen edellyttää paljon enemmän osaamista ja riskinottoa kuin pitkäaikaisvuokraus.
Kolmas tapa on lyhytaikaisvuokraus, jossa asunto ostetaan (tai vuokrataan) ja laitetaan lyhytaikaisvuokraukseen Airbnb:hin, Booking.comiin tai muihin alustoihin. Tässä mallissa tuotto on suurempi kuin pitkäaikaisvuokrauksessa, mutta sen saamiseksi pitää nähdä paljon vaivaa. Asunto pitää siivota joka vuokralaisen jälkeen, petivaatteet pestä ja palvella jatkuvasti vaihtuvia vuokralaisia aktiivisesti. Tällä saralla on tällä hetkellä poliittista riskiä kun lainsäätäjä pohtii mahdollisia rajoitteita lyhytaikaisvuokraukseen.
Käytit sitten mitä asuntosijoitustapaa tahansa, yleistä on käyttää velkaa asunnon ostamiseen, koska kertainvestointi on melko suuri. Lisäksi koska asuntosijoitus on pitkällä aikavälillä hyvin stabiili omaisuusluokka, saa sitä vasten velkaa kohtuullisin ehdoin, verrattuna esimerkiksi osakesijoituksiin. Ja koska asunnon tuotto on hyvin vakaa, sitä varten uskaltaa ottaa velkaa. Jos osakesijoitukseen ottaa velkaa ja osakkeen kurssi laskee, on oma pääoma äkkiä menetetty kokonaan. Näin käy harvemmin asuntosijoituksessa.
Kun asunnon ostaa oikein ja siihen käyttää itselleen sopivaa velkavipua, on vivutettu tuotto varsin hyvä. 145 vuoden aikajakson kattanut tutkimus totesi, että asuntosijoituksen riskikorjattu tuotto on paras. Suomeksi tämä tarkoittaa siis sitä, että kun eri sijoitusmuotoja vertaillaan keskenään ja kalibroidaan niiden riskit samalle tasolle, on asuntojen tuotto ollut paras.
Asuntosijoituksen huono puoli on likviditeetti, joka on heikko. Asunnon ostamisen ja myymisen transaktiokulut ovat huomattavat verrattuna osakesijoituksiin. Ostettaessa maksetaan 1,5 % varainsiirtoveroa asunnon velattomasta hinnasta, eli esim. 200.000 euron asunnosta 3000 euroa menee veroon. Myytäessä maksetaan mahdollinen välittäjän palkkio (tai tehdään itse sama työ), joka on helposti 3000-5000 euroa.
Transaktiokulujen vuoksi asuntojen ostaminen ja myyminen tiheään ei ole niin kannattavaa, paitsi jos oikeasti onnistui ostamaan halvalla.
Vuodet eivät ole veljiä, mutta pitkällä aikavälillä asuntosijoitus on varsin kannattavaa ja jokaisessa hyvin hoidetussa sijoitussalkussa olisi hyvä olla ainakin yksi sijoitusasunto tuomassa hajautusta ja stabiiliutta.
