Ennen vanhaan rakennettiin taloyhtiöitä, jotka omistivat autopaikkoja. Asunnot olivat autopaikkojen verran kalliimpia, koska rakennusliikkeen pitää tietenkin saada autopaikkojen rakentamisen kulut takaisin, joten asunnot myytiin vähän kalliimmalla.
Ihan samalla tavoin toimittiin liiketilojen kanssa. Se, että taloyhtiö omistaa liiketilan on sikäli kiva, että siitä saadaan vuokratuloja, joilla voidaan pitää hoitovastiketta alempana. Mutta tuosta vuokratulojen kassavirrasta on maksettu aikanaan korkeampina asuntojen hintoina.
Sittemmin on keksitty tehdä autopaikoista omia osakeryhmiä, jotka myydään erikseen. Ostaja voi siis ostaa pelkän asunnon ja jättää maksamatta autopaikasta jos hän ei sitä tarvitse. Paitsi että ei ihan täysin voi. Autopaikkojen rakentamiskulut ovat paljon suuremmat kuin niiden myyntihinnat, joten rakentamiskuluja jyvitetään asuntojen hintoihin joka tapauksessa.
Esimerkiksi autohallipaikan rakentamiskustannus saattaa olla 50.000 euroa mutta siitä ollaan valmiit maksamaan vain 30.000 euroa. Näiden erotus, 20.000 euroa jyvitetään asuntojen hintoihin. Jos kaavoittaja vaatii rakentamaan vaikkapa 20 autopaikkaa, pitää rakennusliikkeen upottaa asuntoihin 20*20.000 € = 400.000 euroa autopaikkojen myyntitappiota.
Sitten nähtäväksi oikeastaan enää jää, kuinka tuo 400.000 euroa jyvitetään. Oikein olisi jyvittää se niihin asuntoihin, jotka autopaikkoja ostaa, eli perheasuntoihin. Näin saatetaan toimia, mutta loppupeleissä rakennusliikettä kiinnostaa vain saada asunnot myytyä. Eli toisinsanoen, jos pienille asunnoille on enemmän kysyntää, niitä voidaan myydä kalliimmalla, eli laittaa ne maksamaan autopaikkojen myyntitappiota osaltaan.
Kuinka sitten hinnoitella autopaikkojen vuokra? Noh, ilmiselvää on antaa markkinan päättää, eli selvittää itse markkinahinta tai palkata pätevä välittäjä hoitamaan homma.
On kuitenkin varsin yleistä, että autopaikkojen vuokra on se parikymppiä, jota se on ollut viimeiset 30 vuotta. Yleinen linjaus taloyhtiöissä on, että autopaikan vuokra ulkopuoliselle (ei talossa asuvalle) on korkeampi kuin talossa asuvalle. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että meillä on ulkopuolinen vuokralainen valmis maksamaan autopaikasta 100 €/kk kun talon asukas maksaa 20 €/kk.
Ajatus tämän logiikan taustalla on kaunis, mutta epäreilu autopaikkaa käyttämättömille osakkaille. Käytännössä osakas saa 80 €/kk tukea muilta osakkailta. Tämä on melkein tonnin kulu vuodessa, jonka autopaikkaa käyttävä osakas säästää. Mikähän olisi yhtiökokouksen reaktio, jos vaikkapa saunaa käyttävät osakkaat ehdottaisivat, että ”tiputetaan meidänkin hoitovastiketta 960 €/v”.
Mikäli autopaikkoja on esim. 20 kpl ja jokainen vuokrataan 80 €/kk alihintaan, menettää taloyhtiö 19.200 euroa vuodessa. Joka vuosi. Jos asuntoja on 40 kpl, häviää jokainen keskimäärin 480 €/v. Karkeasti taloyhtiö voisi jättää 1-2 hoitovastiketta perimättä joka vuosi vain sillä, että autopaikkojen vuokrat nostettaisiin markkinahintaisiksi.
Tuottovaateen kautta voi laskea mikä vaikutus tällä on asuntojen arvoihin. Esimerkiksi 4 % tuottovaateella asunnosta voisi maksaa 12.000 euroa enemmän mikäli sen kulut laskisivat 480 €/v. Matematiikka koko taloyhtiön tasolla ei ole näin suoraviivaista, mutta pointtina on tuoda esille, että kaikkien osakkaiden asuntojen arvo on alempi koska muutamien osakkaiden autopaikkavuokria subventoidaan.
Miksi sitten autopaikan vuokraa pidetään alakantissa? Yleisimmät syyt lienee isännöitsijän ja hallituksen osaamattomuus ja/tai laiskuus. Isännöitsijän tulisikin proaktiivisesti seurata taloyhtiön kuluja ja tuloja, ja ehdottaa hallitukselle kehitystoimenpiteitä. Isännöitsijällä ei välttämättä ole tietoa autopaikkojen markkinavuokrista jos kaikissa hänen taloyhtiöissä autopaikat vuokrataan alihintaan. Tällöin kannattaa konsultoida osaavaa välittäjää.
Uusimmissa taloyhtiöissä on keksitty ottaa käyttöön yhteiskäyttöautot. Tämäkin on kaunis ajatus: asukkaiden ei tarvitse hankkia omia autoja vaan he voivat käyttää yhteisautoa.
Tiedän tapauksen, jossa korttelissa on neljä yhteiskäyttöautoa ja jossa käyttöä on ehkä 0,2:lle yhteiskäyttöautolle.
Taloyhtiö (tai oikeammin rakennusliike) hyötyy yhteiskäyttöautosta sitä kautta, että sen ansiosta kaavoittaja ei vaadi rakentamaan niin paljon autopaikkoja kuin ilman yhteiskäyttöautoa. En vain tiedä onko kenenkään etu pitää parkkihallissa neljää uutta autoa seisomassa tyhjän panttina. Tai kaipa se autovuokraliike hyötyy kun saa periä vuokraa autoista, joille ei tule kilometrejä.
Tämä on konseptina mahdollista saada toimimaan, kunhan parametreja säädetään lisää.
Summa summarum, autopaikkoja tarvitaan yhä ja olisi suotavaa, että niitä käyttävät maksavat myös autopaikoista markkinahintaisen kustannuksen. En tiedä mitä pitäisi tapahtua, että autopaikan ostajat olisivat valmiit maksamaan autopaikasta 50.000 euroa, mutta ainakin autopaikkojen vuokrat on helppo nostaa alihintaisista markkinahintaisiksi.
