Oletko ikinä kuullut sanottavan, että ”ostin tämän asunnon koska uskon sen arvon nousevan tulevaisuudessa”. Sen sijaan tämä on varsin yleinen syy pörssiosakkeita ostettaessa.
Omaan käyttöön ostettu asunto ei ole sijoitus vaan koti, eikä sen arvon muutoksia mietitä. Kunhan omat saadaan pois sitten joskus.
Sijoituskäyttöön ostettaessa painotetaan vuokratuottoa tai kassavirtaa. Arvonnousu on sitten bonusta jos sellaista on tullakseen.
Siltikin arvonnousu on juuri se komponentti asuntosijoittamisessa, joka tuo suurimmat tuotot. Tärkeintä on, että asunto on kasvavassa kaupungissa ja sellainen, jolle on kysyntää tulevaisuudessa.
Pellervon taloustutkimuksen arvion mukaan yksiö Turun keskustassa tuottaa pelkkää arvonnousua noin 5,5 % per vuosi seuraavat neljä vuotta. Eli noin 24 % neljässä vuodessa.
Sen sijaan kouvolalaisen kolmion arvonmuutos on noin -3 % per vuosi seuraavan neljän vuoden aikana, eli yhteensä noin -12 %.
Keskustakolmio Kouvolassa maksaa noin 100 000 euroa eli neljässä vuodessa siinä hävittää omaisuuttaan 12 000 euroa. Yksiö Turun keskustassa puolestaan maksaa noin 130 000 euroa, jolloin arvonnousua tulee noin 31 000 euroa neljässä vuodessa.
Vuokratuotto molemmissa on 4-5 % haarukassa. Vuokratuotto Kouvolan kolmiolle on noin 20 000 euroa ja Turun yksiölle noin 16 000 euroa neljässä vuodessa.
Kokonaistuotto kolmiolle on siis 20 000 e – 12 000 e = 8 000 euroa per neljä vuotta. Yksiön kokonaistuotto on 31 000 e + 16 000 e = 47 000 euroa per neljä vuotta.
Olisiko sittenkin parempi miettiä arvonnousua ensin ja ajatella, että vuokran turvin se asunto saadaan pidettyä kasvamassa arvoaan?
Mikään ei tietysti takaa, että arvonnousua tulee jatkossa yhtä paljon kuin tähän asti on tullut. Peilataanpa asiaa muutamasta näkökulmasta.
Asuntojen hintojen kehitys suhteessa ansiotuloihin
1960-luvulla 70 m² asunnon neliöhinta oli 80 euroa. Bruttopalkka oli 77 euroa/kk. Kuukauden palkalla sai siis yhden neliön.
51 vuotta myöhemmin, vuonna 2011 saman asunnon neliöhinta oli 3357 euroa ja bruttopalkka 3460 euroa/kk. Kuukauden palkalla sai edelleen noin yhden neliön.
Tällä mittarilla asuntojen hinnat ovat kulkeneet varsin tasaista putkea ja voidaankin sanoa, että asunnot ovat 60-luvulta asti olleet yhtä kalliita, suhteessa ostovoimaan.
Samaa mieltä on Säästöpankkiryhmän pääekonomisti:
On siis turha odottaa, että asuntojen hinnat laskisivat suhteessa ostovoimaan. Ne saattavat laskea hetkellisesti, ulkoisen kriisin johdosta, mutta kriisin odottaminenkaan ei kannata.
Asuntosijoittamisen Grand Old Man Antti Arjanne on todennut, että oston ajoitusta tärkeämpää on pitoaika. Eli toisinsanoen, markkinahinnalla ostettu ja pitkään pidetty kohde on kannattavampi kuin alle markkinahinnan ostettu ja pian myyty kohde.
Muuttovoitto
Arjanne on myös todennut, että kun kaupungin väkiluku kasvaa 1 %, tarkoittaa se asuntojen hinnoille samaa kuin 4 % bruttokansantuotteen kasvu.
2017 Suomen BKT kasvoi noin 3 % (eli vähemmän kuin Tarjanteen 4 %) ja samalla Tampereen kerrostalo- ja rivitaloasunnot kallistuivat 5,1 % toukokuusta toukokuuhun.
Tällä hetkellä Tampereen väkiluku kasvaa noin 1-1,5 % vuosivauhtia, eli mikäli Arjanteen mainitsema sääntö pätee, voi Tampereen asuntoihin odottaa mukavaa arvonnousua.
Jos siis 3 % BKT kasvu tuo asuntojen hintoihin 5 % nousun niin paljonkohan 4 % BKT kasvu tuo? Entä jos Tampereen väkiluku kasvaa 1,5 % vauhdilla?
Ei liene realistista odottaa, että hintojen nousu jatkuu samalla tasolla jatkossakin. Mutta realistista lienee odottaa, että hinnat jatkavat nousuaan niin kauan kun väkiluku kasvaa (ja asuntoja rakennetaan vähemmän kuin kysyntää on).
Kulutustottumusten muutokset
Kärjistetysti viime vuosituhannella omistusasujat olivat A-luokkaa ja vuokra-asujat B-luokkaa. Nykyään on onneksi toisin ja varsinkin nuorten mieltymykset ovat muuttuneet eikä vuokrauksessa ole mitään ihmeellistä, jopa päinvastoin:
- Asunnon vuokraaminen tuo vapautta liikkuvaan ja muuttuvaan elämään.
- Asunnon vuokraaminen ei sido valtavia pääomia, jolloin ne voidaan sijoittaa toiseen, tuottavampaan kohteeseen.
- Asunnon vuokraaminen tuo mahdollisuuden asua sellaisessa asunnossa, jota ei olisi mahdollista ostaa omaksi.
Vuokra-asumisen suosion kasvu lisää varsinkin pienten, kasvukeskuksissa sijaitsevien asuntojen kysyntää. Lisääntynyt kysyntä puolestaan nostaa niiden arvoa.
Uudisrakentaminen
Kasvukeskuksiin rakennetaan paljon, mutta siltikin liian vähän. Helsinki kasvaa 10 000 asukkaan verran vuodessa, eikä kaupunki pääse edes 6 000 asunnon tavoitteeseen. Jos kaupunkiin rakennetaan puolet vähemmän kuin olisi tarve, on selvää miten asuntojen hinnat käyttäytyvät.
Toisaalta taas esimerkiksi Vuokraturvan Metsola on sitä mieltä, että ”uusien asuntojen ylituotannon riski on todellinen”.
Kenties näin on joillain paikkakunnilla (esim. Lahti), mutta mikäli PK-seudulla, Tampereella tai Turussa vähennetään uudisrakentamista, mutta muuttovoitto pysyy entisellään, nousee asuntojen hinnat vieläkin jyrkemmällä kulmakertoimella.
Yhteenveto
Minä en uskaltaisi lyödä vetoja sen puolesta, että kasvukeskuksissa asuntojen hinnat laskisivat. Varsinkaan, jos puhutaan kymmenistä vuosista. Onko siis niin, että (sijoitus)asuntoa ostettaessa voi myös hieman antaa painoarvoa arvonnousulle.
Kannattaa silti erottaa nimellinen ja reaalinen hinnanmuutos toisistaan. On myös mahdollista, että asuntojen reaalinen arvo ei nouse, mutta nimellisesti niiden hinta kyllä nousee, inflaation tahdissa.
Voisiko pitää annettuna, että kasvukeskuksen hyvästä taloyhtiöstä ostettu asunto ihan oikeasti kasvaa myös arvossaan, ja tämän oletuksen voisi antaa vaikuttaa sijoituspäätökseen?
