Juttelin tällä viikolla kokeneen asuntosijoittajan kanssa, ja hän ihmetteli miksi monet kammoksuvat sijoitusasunnon negatiivista kassavirtaa niin paljon. Pointtina on vertailu sijoitusasunnon ja rahastosijoituksen välillä.
Sijoitusrahaston kassavirta on aina negatiivinen. Rahastoon sijoitetaan kuukausittain sama summa, eikä sieltä tule mitään takaisinpäin ennen kuin rahasto myydään. Okei, on olemassa myös tuottorahastoja, jotka maksavat osinkoja. Mutta osingot ovat silti murto-osa sijoitetusta summasta.
Mutta käsittääkseni yleisin rahastotyyppi on kasvurahasto, joka ei maksa osinkoja. Tällaisen rahaston ei ole ikinä mahdollista olla kassavirtapositiivinen.
Moni sijoitusasunto on viimeiset pari vuotta ollut kassavirtanegatiivinen korkojen nousun takia. Asuntosijoittamisen yksi pääpointeista on velkavivun käyttäminen. Koska asunto itsessään on vähäriskinen, voi tuottoa (ja riskiä) nostaa velkavivun avulla.
Velka ei ole ilmaista vaan siitä pitää maksaa korkoa kuukausittain, mikä on nyt näkynyt heikentyneenä kassavirtana.
Harvassa sijoitusasunnossa silti kulut (hoitovastike ja korot) ovat ylittäneet asunnosta saatavan vuokran. Mikäli näin olisi, voisi sanoa, että kyseinen sijoitus on tappiollinen.
Kassavirta menee miinukselle vasta kun huomioidaan lainanlyhennys.
Mutta onko lainan lyhentäminen tappion tekemistä? Ei minusta, sillä se kerryttää sijoittajan omaisuutta. Parinkymmenen vuoden päästä asunto on velaton ja sen voi halutessaan myydä ja saada takaisin kaikki lainanlyhennykseen käytetyt rahat.
Riskiä tämä toki sisältää, sillä ei ole varmuutta minkälaisen rahamäärän myyntihetkellä saa. Esimerkiksi moni Itä-Suomen asunto myydään tappiolla. Tällöin voisi ajatella lainanlyhennystenkin olleen osittain tappiota.
Toisaalta ihan sama pätee rahastosijoitukseen. Ei ole mitään takeita, että rahaston saa myytyä voitolla. Tappiolla myytäessä on tilanne faktisesti se, että ensin on kärsitty negatiivista kassavirtaa läpi vuodet, ja sitten vielä saadaan takaisin pienempi summa kuin mitä sisään on laitettu.
Indeksirahaston yksi hyvä puoli, jota ei käsitellä niin usein, on sen itseäänkorjaava luonne. Esimerkiski SP 500 -indeksissä on USA:n 500 suurinta yritystä. Mikäli joku näistä yrityksistä joutuu vaikeuksiin ja sen koko alkaa pienetä, putoaa se jossain kohtaa pois indeksistä ja tilalle nousee toinen yritys.
Näin ollen indeksirahaston arvo ei käytännössä voi ikinä pudota nollaan, koska se em. mekanismillä korjaa itseään. Sen arvo voi toki laskea merkittävästi.
Sijoitusasunnossa on vähän samaa elementtiä, sillä taloyhtiö hallituksen ja isännöitsijän johdolla ylläpitää ja korjaa taloa. Tämä luonnollisesti maksaa, mutta niin maksaa SP 500:n korjauskin, sillä indeksin arvo laskee mikäli jollain sen yhtiöllä menee huonosti.
Molemmat sijoituskohteet ovat lähtökohtaisesti pitkäaikaisia, eli niihin kannattaa sijoittaa rahoja, joita ei tarvita moneen vuoteen.
Riskitasossa on ehkä eniten eroa. Osakesijoitusten volatiliteetti on paljon suurempi kuin sijoitusasunnon.
Kenties yleisin syy olla hankkimatta sijoitusasuntoa on sen vaatima työmäärä. Sijoittaja ajattelee, että ei jaksa etsiä asuntoon vuokralaista tai hoitaa vuokrasuhdetta, johon liittyy ikävien asioiden hoitaminen juuri silloin kun olisi paljon muutakin tekemistä.
Tämän ongelman on Asuntopehtoori ratkaissut Huolenpitopalvelulla, jossa sijoittajan ei tarvitse tehdä itse mitään. Vuokrat tilitetään omistajalle automaattisesti joka kuun 5. päivä riippumatta siitä, onko vuokralainen maksanut vuokrat vai ei.
Palvelu maksaa 35,50 €/kk eli sillä on pieni heikentävä vaikutus kassavirtaan ja kannattavuuteen (kohteesta riippuen noin 0,2 %). Käytännössä siis jos sijoittaja haluaisi hajauttaa varallisuuttaan sijoitusasuntoihin mutta sen vaatima työmäärä estää hajauttamisen, on tämä palvelu ratkaisu siihen.
Ensi kevään yhtiökokousten jälkeen tulee monen asunnon kassavirta paranemaan kun yhtiövastikkeet päivitetään. Tämä koskee lähinnä taloyhtiöitä, joilla on yhtiölainaa. Hoitovastikkeet tuskin laskevat.
Mutta korot ovat jo laskeneet ja tämä lasku päivitetään pääomavastikkeille viimeistään keväällä.
Mikäli tuolloin korko olisi esim. 2 prosenttiyksikköä alempi, tarkoittaa tämä 150.000 euron yhtiölainassa 3000 €/v eli 250 €/kk parannusta kuukausittaiseen kassavirtaan.
Tällöin se sijoitusasuntokin muuttuu taas monen silmissä ”kannattavaksi” ja sijoitushalukkuus lisääntyy. Vastaavaa ilmiötä emme tule näkemään rahastosijoitusten puolella.
On myös oletettavaa, että vähäisen rakentamisen vuoksi tulemme ensi vuonna näkemään merkittäviäkin vuokrankorotuksia, erityisesti muuttovoittopaikkakunnilla.
